مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: کنترل دستوری و تعیین سقف اجباری برای اجارهبها به هیچ عنوان راهکار مناسبی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن نیست.
نیمه تیرماه سال گذشته و در ماههای ابتدایی روند افزایش قیمت مسکن، وزارت راه و شهرسازی نشستی با فعالان دولتی و خصوصی بخش مسکن اعم از فعالان حوزه خرید و فروش، ساخت و ساز، کارشناسان، برنامهریزان و سیاستگذاران برگزار کرد که ماحصل آن تهیه یک راهکار ۹ مادهای برای تعادل بخشی به بازار مسکن بود. این نشست را عباس آخوندی وزیر مستعفی راه و شهرسازی مدیریت کرده و بسته تعادل بخشی به بازار مسکن را نیز کارشناسان اداره کل برنامهریزی و اقتصاد مسکن این وزارتخانه برنامهریزی کرده بودند. حامد مظاهریان معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز به عنوان دبیر این نشست، راهکارهای ۹گانه تعادلبخشی به بازار مسکن را تشریح کرد و قرار شد تا اجرای آن را پیگیری کند. اتفاقی که هیچ گاه رخ نداد. یکی از مواد این بسته تعادل بخشی به بازار مسکن، مربوط به بازار اجاره و راهکارهای کاهش یا حداقل کنترل اجارهبها بود. مهمترین راهکار این وزارتخانه، ارائه بستههای تشویقی مالیاتی برای موجرانی بود که اولاً قراردادهای اجاره با مستأجر را بالای یک سال تنظیم میکردند و ثانیاً در سال دوم تنها ۱۰ درصد به رقم اجارهبهای قبلی میافزودند. سیاستی که هم در آن نشست و هم در روزهای پس از آن بارها با انتقاد از سوی کارشناسان و اقتصاددانان روبهرو شد چراکه معتقد بودند با سیاست دستوری نمیتوان قیمت مسکن را کاهش داد یا حتی قیمتهای بازار مسکن را متعادل کرد.
برنامههای مشابه کنترل اجارهبها
اینک در آستانه یک سالگی تهیه بسته راهکارهای ۹ گانه کنترل بخشی به بازار مسکن که مدیران وزارت راه و شهرسازی در زمان آخوندی آن را طراحی کرده بودند، بار دیگر همزمان با آغاز فصل جابجایی مستأجران و افزایش اجارهبها به صورت چند برابری نسبت به سال گذشته، بار دیگر کارشناسان، سیاست گذاران، برنامهریزان دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن و مدیران معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، بستهای هر چند در قالب جدید اما با همان ساختار بسته ۹گانه مظاهریان برای تعادل بخشی به بازار اجارهبها تهیه کردهاند که تقریباً شاکله آن حفظ شده است: تشویقها و تنبیههای مالیاتی و تعیین سقف برای اجارهبها. به نظر میرسد وزیر راه و شهرسازی نیز با محتوای این بسته موافقت کرده و آن را به زودی در هیئت دولت به تصویب میرساند تا به صورت لایحه دو فوریتی به مجلس تقدیم کند تا بتواند آن را در فصل جابجایی مستأجران به اجرا درآورد. در این بسته جدید، موجرانی که دامنه اجارهبها که توسط کمیته تعیین سقف اجارهبها تعیین میشود را رعایت کنند، از معافیتهای مالیاتی بر اجاره برخوردار شده و موجرانی که این دامنه قیمتی را بشکنند، مشمول مالیات بر اجارهبها خواهند شد.
سقف متراژی این بسته تشویقی - تنبیهی - مالیاتی نیز ۱۵۰ مترمربع در تهران و ۲۰۰ مترمربع در شهرستانهاست؛ این متراژ به مجموع واحدهایی هم که یک نفر در مالکیت خود دارد، تعلق میگیرد به این معنا که اگر فردی ۳ واحد مسکونی ۷۰ متری داشته باشد، به واحد سوم مالیات تعلق خواهد گرفت. از دیگر ضعفهای این بسته تنبیهی - تشویقی مالیاتی، نرخ مالیات تعیین شده است: اخذ ۴ درصد از عایدی اجارهبها به عنوان مالیات بر اجاره یک ساله واحد مسکونی ۱۵۰ مترمربعی! با توجه به اینکه در بخشهایی از تهران مانند غرب و شمال پایتخت، اجارهبها به صورت متری ۳ میلیون تومان از مستأجران اخذ میشود، در نتیجه هزینه رهن کامل یک واحد ۱۵۰ متری در تهران ۴۵۰ میلیون تومان برای یکسال محاسبه خواهد شد. با فرض اینکه سود سپرده سالانه بانکی ۱۵ درصد باشد، عایدی یک ساله موجر از این رقم ۷۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود. ۴ درصد سود حاصله از رهن کاملی که در اختیار موجر قرار میگیرد تنها ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان با فرض کسر ۴ درصد مالیات از موجر گرفته خواهد شد که نشان میدهد این پایه مالیاتی به هیچ عنوان نمیتواند بازدارنده باشد.
تعیین شاخص برای اجارهبها
عباس فرهادیه مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره تعیین سقف اجارهبها اظهار داشت: آنچه قرار است در کمیته تعیین سقف اجارهبها اعلام کنیم، یک شاخص است مانند همان اتفاقی که در پایان هر سال برای تعیین حداقل حقوق و دستمزد کارگران اتفاق میافتد و شورای عالی حقوق و دستمزد یک شاخص را برای کارفرمایان تعیین میکند بدیهی است بسیاری از کارگران با ارقامی پایینتر از حداقل دستمزد تعیین شده از سوی این شورای عالی با کارفرما قرارداد میبندند و تعدادی هم با ارقامی بالاتر از حداقل دستمزد تعیین شده؛ اما این شاخص، یک معیار (Guide Line) به مردم میدهد که بدانند دامنه نرخ مصوب چه رقمی است.
وی ادامه داد: درباره مسکن هم همینگونه است ما قرار است در این کمیته دامنه نرخ انتظاری را تعیین کنیم در حالی که در حال حاضر چنین دامنه مصوبی برای اجارهبها وجود ندارد و برخی میگویند ازآنجایی که قیمت مسکن دوبرابر شده، باید اجارهبها هم دو برابر شود. درصورتی که چنین چیزی درست نیست و در هیچ سالی این تناظر یک به یک میان قیمت مسکن و اجارهبها اتفاق نیفتاده است. ما این آمار را در ۲۰ سال اخیر رصد کردهایم و به این نتیجه رسیدهایم این تناظر میان قیمت مسکن و اجارهبها وجود نداشته است.اینکه بیاییم و در این کمیته، به صورت دستوری میزان افزایش اجارهبها را تعیین کنیم، جواب نمیدهد. اما در تیم ۹ نفرهای که قرار است دامنه قیمتی اجارهبها را تعیین کنند، هم سمت موجر را میبینند و هم مستأجر را؛ تصور ما بر است که اگر حکم اعضای این کمیته را نهاد ریاست جمهوری براساس اصل ۱۳۸ قانون اساسی یا براساس مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا بدهد، یک ریلگذاری برای بخش اجاره خواهد بود.
به گفته فرهادیه، این کمیته ۹ نفره تعیین اجارهبها هر ساله مانند شورای عالی کار که برای تعیین حقوق و دستمزد تشکیل میشود، تشکیل خواهد شد و محدوده قیمتی تعیین شده توسط آن، یک معیار برای موجر و مستأجر خواهد بود. قطعاً نمیتوانیم کنترل تنبیهی کنیم اما تشویق مالیاتی برای موجران را در دستور کار قرار خواهیم داد.
واحدهای زیر ۱۵۰ متر از مالیات اجارهبها معافند!
فرهادیه یادآور شد: در حال حاضر واحدهای زیر ۱۵۰ مترمربع از مالیات معاف هستند؛ اگر فردی هم ۳ واحد ۶۰ یا ۷۰ متری داشته باشند، واحد سوم از معافیت مالیاتی خارج خواهد شد. هنوز در این زمینه به جمعبندی نرسیدهایم اما احتمالاً از مشوقهای مالیاتی بیشتر استفاده خواهیم کرد. قرار نیست سقف اجاره به صورت دستوری تعیین شود بلکه شاخصی به مردم میدهیم تا بازار اجاره مسکن از هم گسیختگی خارج شود چون در حال حاضر مستأجر خواهان افزایش ۱۰ درصدی اجارهبهاست و موجر خواهان افزایش ۸۰ درصدی؛ اما هیچیک درست نمیگویند و هر دو اشتباه میکنند. وی اظهار داشت: معتقدم اجرای همزمان مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر خانههای خالی نیز در کنترل بازار مسکن مؤثر است. مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره سرنوشت این دو پایه مالیاتی گفت: سازمان امور مالیاتی در حال جمع بندی لایحه مالیات بر عایدی مسکن است آن را آماده کرده و به دولت ارسال خواهد کرد. درباره مالیات بر خانههای خالی نیز که نیازمند ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان است، من شخصاً در حال پیگیری راهاندازی این سامانه هستم که نهایی شود.
۵ راهکار پیشنهادی برای تنظیم اجارهبها
مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه ۵ راهکار برای تنظیم بازار اجارهبها به وزیر راه و شهرسازی ارائه شده است، گفت: راهکارهای کوتاهمدت و بلندمدت برای متعادل کردن اجارهبها پیشبینی شده است.
عباس فرهادیه در مورد برنامههایی که برای تنظیم اجارهبهای مسکن دیده شده است، گفت: وزیر راه و شهرسازی به معاونت مسکن و ساختمان تکلیف کرد که راجع به اجارهبها پیشنهاداتی ارائه شود، بنابراین یک بسته پیشنهادی ارائه شده است که در آن تلاش شده است، اگر در سطح کشور قرار است، برنامههایی انجام شود، اگر با دقت نباشد، نتیجهای میگیریم که ممکن است خیلی مطلوب نباشد، پس باید به صورت همهجانبه به این موضوع نگاه شود.
وی افزود: اقداماتی در حال انجام است، بنابراین چندین پیشنهاد به عنوان راهکار کوتاهمدت، میانمدت و بلندمدت به طور مشخص آماده و ارائه کرده است، چراکه وظیفه ما تصمیمسازی است.