در حالی که برخی کارشناسان از آیندهای خطرناک و مبهم برای بخش مسکن سخن میگویند، اما برخی کارشناسان نیز اعتقاد دارند که باید اجازه داد بازار به تدریج ثبات در عرضه و تقاضای مسکن را تجربه کند.
به گزارش مهر، در طول بیش از چهار سالی که از رکود مسکن میگذرد، یکی از موضوعاتی که این بازار با آن روبه رو بوده، پیشبینیهای متعدد، غیرحرفهای و بعضا آمیخته با تمایلات درونی کارشناسان بود که همواره در دو جبهه مقابل ادامه رکود و آغاز رونق با یکدیگر در رقابت بودند.
این پیشبینیها که اکثرا با شکست روبه رو شدهاند، یا همواره بر خروج از رکود با شیبی آرام در چند ماه آینده تأکید دارند یا بر ادامه رکود در سالهای آینده و سپس رهاشدگی فنر تقاضای انباشته شده بخش مسکن که به سونامی قیمتها منجر میشود. پیشبینیهایی که عمدتا چندان علمی نیست و حتی ممکن است با اهدافی همچون جهت دهی به بازار مسکن با استفاده از ابزار رسانه طراحی شده باشد.
پیشبینیهای غیرعلمی
محمد سلطانی، کارشناس ارشد برنامهریزی مسکن درباره علت شکست بسیاری از پیشبینیهای بازار مسکن در چند سال گذشته، اظهار کرد: علت عدم تحقق بسیاری از پیشبینیهایی که به اصطلاح کارشناسان اقتصاد مسکن در سالهای گذشته ارائه داده بودند- و حال در زمانی که آنها گفته بودند، با هیچ گونه تغییری در وضعیت سابق، در حال ادامه همان راه هستیم- این است که این پیشبینیها یا قائم به تجارب سابق بازار مسکن بود یا وابسته به آمار و ارقام اعلامی دستگاههای ارائه دهنده آمار اجتماعی ـ اقتصادی مانند مرکز آمار و بانک مرکزی.
وی ادامه داد: آنهایی که بر اساس تجارب دورههای رکود و رونق گذشته، مدعی اتمام یا امتداد دوره رکود فعلی بازار مسکن بودند، هرگز متوجه این قضیه نبودند که هر دوره را باید در شرایط همان زمانی بررسی کرد؛ ضمن اینکه اگرچه مسکن قرار است به عنوان یکی از اجزای اقتصاد خرد بررسی شود، اما کاملا در شرایط کلان اقتصادی کشور هضم شده و تأثیرات فراوانی از رکود سایر بخشهای اقتصادی میپذیرد.
این کارشناس برنامهریزی مسکن افزود: از سوی دیگر آنهایی هم که بر اساس صرفا آمارهای اعلامی اقدام به پیشبینی بازار مسکن میکردند نیز شرایط اجتماعی و فرهنگی کشور را در نظر نمیگرفتند و درنتیجه پیشبینیهایشان از بازار مسکن کاملا یک طرفه بود که شکست این پیشبینیها در حال حاضر و در پایان دوره زمانی اعلام شده از سوی این کارشناسان، کاملا نمایان شده است.
سلطانی تصریح کرد: مسکن صرفا یک موضوع اقتصادی نیست، بلکه در کشور ما مسألهای کاملا اجتماعی، فرهنگی و سیاسی است که از همه شرایط حاکم بر این فضاها تأثیر میپذیرد. بنابراین بدون در نظر گرفتن این شرایط، پیشبینی از آینده وضعیت مسکن از پیش محکوم به شکست است.
وی مسائلی همچون اشتغال و کاهش یا افزایش موالید به عنوان مسائل اجتماعی، تغییر سبک زندگی و علاقهمندی ایرانیان به زندگی در خانههایی با فضاهای لوکس را به عنوان نمونهای از مسائل فرهنگی و تأثیر انتخابات ریاست جمهوری را به عنوان یکی از مسائل سیاسی مؤثر بر بازار مسکن نام برد و گفت: همین موارد به عنوان نمونههایی کاملا ساده و ملموس برای همه مردم نشان میدهد حاشیهها تا چه اندازه بر متن بازار مسکن اثر دارند ولی کارشناسان آنها را در نظر نمیگیرند.
اثر تغییر سبک زندگی بر پیشبینیهای شکست بازار مسکن
سیدمهدی معتمدی،جامعه شناس معتقد است مسکن به عنوان یک پدیده اجتماعی «زنده» و پویا باید در نظر گرفته شود نه یک کالای خشک و بی روح اقتصادی که با چند ضرب و تقسیم و حساب و کتاب به این نتیجه رسید که مسکن در یک دوره زمانی مشخص از رکود خارج میشود یا خیر.
این مدرس دانشگاه با بیان اینکه مسکن با پدیدههایی چون ازدواج و حتی طلاق، افزایش یا کاهش جمعیت، تغییرات نرخ رشد جعیتی، تغییرات آماری در تعداد اعضای خانوارها، رشد افقی یا عمودی بعد خانوارها، تغییرات سبک زندگی مردم، تغییر دیدگاه مردم به مسکن به عنوان سکونتگاه موقت یک نفره و دو نفره یا محل زندگی خانوادگی طولانی مدت و ... گره خورده، اظهار کرد: به هیچ عنوان نمیتوان بازار مسکن را بدون در نظر گرفتن این چارچوبها پیشبینی کرد. برخی میگفتند بازار مسکن به قدرت خرید خانوارها وابسته است و چون در حال حاضر قدرت خرید مسکن خانوارها پایین است، باید سقف تسهیلات مسکن افزایش یابد؛ در حالی که دیدیم علی رغم افزایش ۵ برابری سقف تسهیلات مسکن نسبت به دورههای رونق سابق، اما مردم تمایلی به خرید مسکن از خود نشان ندادند؛ در حالی که همین خانوادهها برایشان خرید خودروهای خاص که در جامعه رشک برانگیز باشد را در اولویت برنامههای خود قرار میدهند. حتی خانوادههایی هم که جزء اقشار متوسط هستند نیز برایشان خرید خودروهای گران قیمت در درجه اهمیت بالاتری از مسکن قرار دارد و بسیار دیده شده که تمام توان اقتصادی خود را برای خرید خودروهایی هم قیمت با واحد مسکونی هم شأن زندگی خود مصروف داشتهاند.
وی به تغییر فرهنگ ملّاکی و فئودالی در طول سه دهه گذشته اشاره و بیان کرد: در دهههای شصت و هفتاد که هنوز هم نسلهای باقی مانده از فرهنگ مایل به ملّاکی، زمینداری و بهرهمند بودن از املاک متعدد بر فرزندان خود حاکمیت داشتند، خرید واحد مسکونی اولیه و اصلی و سپس خرید واحدهای مسکونی دوم و سوم را در دستور کار زندگی خود قرار میدادند؛ اما از زمانی که فرزندان و موالید دهههای شصت و هفتاد مستقل شده و خودشان برای خود تصمیمگیری میکنند، دیگر خرید مسکن اولویت ندارد؛ بلکه رفتن به سفرهای خارجی، خرید خودروهای گران قیمت، پوشیدن لباسهای با برندهای مشهور جهانی و مسائلی از این دست در اولویت زندگی آنهاست و با توجه به اینکه تمایل به فرزندآوری نیز عمدتا به تک فرزندی ختم میشود، زندگی در یک واحد مسکونی کوچک هم برای آنها کفایت میکند.
عرضه و تقاضا با ثبات است
محمد شجاعی، کارشناس ارشد مدیریت ساخت و ساز نیز درباره صحت و سقم برخی پیشبینیها از آینده ساخت و ساز مسکن مبنی بر کمبود عرضه و انباشت تقاضایی که به سونامی قیمتی میانجامد گفت: بسیاری از سازندگان مسکن عنوان میکنند که نه تنها بازار مسکن با رکود مواجه است بلکه ساخت و ساز نیز دچار رکود شده و این کاهش ناگهانی آمار خانههای ساخته شده، در آینده به دلیل بالا بودن تقاضای مسکن به جهش قیمتی منجر میشود. این در حالی است که در طول چهار سال گذشته بارها این هشدار داده شده بود اما میبینیم که چهار سال از رکود مسکن میگذرد و هیچ سونامی قیمتی اتفاق نیفتاد.
وی با بیان اینکه قبول دارم که آمار ساخت و سازها کاهش یافته، اما اگر منظور هشداردهندگان این است که به دوره اوج ساخت و ساز برگردیم، باید گفت که آن دوره دیگر تکرار نمیشود؛ اصلا همان موقع هم این حجم ساخت و ساز اشتباه بود و سبب شد چند سال فرآیند مسکن سازی متوقف شود چون در حالی که تقاضایی برای خرید مسکن به صورت واقعی وجود نداشت و دلالان بودند که بازار مسکن را به صورت غیر واقعی، داغ نشان میدادند، سازندگان روز به روز بر حجم ساخت و ساز خود میافزودند؛ در حالی که تعداد خانوادههایی که برای سکونت و استفاده واقعی اقدام به خرید کرده باشند، بسیار کمتر بود و عدهای به امید افزایش قیمت این واحدها در ماههای بعد، اقدام به خرید انبوه مسکن میکردند.
شجاعی ادامه داد: بنابران نه زمانی که کل کشور به صورت یک کارگاه عمرانی بزرگ درآمده بود عرضه و تقاضا با هم همخوانی داشتند و نه حالا که به دلیل کاهش ساخت و سازها، برخی مدام هشدار میدهند که جهش قیمتی در پیش رو داریم، نگاه صحیحی به الگوی عرضه و تقاضا وجود ندارد؛ البته قبول دارم که مسکن کالایی زمان بر است و فاصله زمانی تمایل برای خرید واحد نوساز با فرآیند اتمام ساخت و ساز نسبت به سایر کالاها بالاست، اما این مشکل در تمام دنیا با استفاده از فناوریهای مدرن صنعت ساختمان برطرف شده و دیگر نیازی نیست که برای یک پروژه ساختمانی ۵ سال زمان هدر داد؛ بنابراین باید اجازه داد تا جریان عرضه و تقاضا خود دوره زمانی اصلاح بازار مسکن را تعیین کنند. اصلاح بازار مسکن به معنی رکود و رونق نیست، بلکه به معنی تمایل مردم به خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود در هر زمان است؛ اتفاقی که در همه دنیا رخ داده و جریان ساخت و ساز مسکن و فروش واحدهای مسکونی ساخته شده با یک روند کاملا باثبات در جریان است.