میزان آمادگی برای مدیریت بحران در کشور...
به اندازه کافی وجود دارد.
پیشرفت داشته اما با مطلوب فاصله دارد.
در حد صفر است و عقب گرد هم داشته است.
 
تاریخ انتشار : پنجشنبه ۳ خرداد ۱۳۹۷ ساعت ۰۱:۲۶
 
 
نگاهی به کنترل اجاره‌بهای مسکن
وقتی تقاضا از عرضه پیشی می‌گیرد
وقتی تقاضا از عرضه پیشی می‌گیرد
 

با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقال مسکن و داغ شدن بازار رهن و اجاره این سوال مطرح می‌‌شود که آیا کنترل نرخ اجاره خوب است یا بد و آیا با توجه به رشد قیمت مسکن می‌توان انتظار رشد معقولی از اجاره‌بهای مسکن داشت.
رشد نرخ اجاره‌بها در حد نرخ تورم همواره مورد تایید مقامات دولتی و حتی کارشناسان بوده است، اما اجاره‌بهای مسکن از عوامل مختلف درون و برون‌بخشی متاثر است و تورم عمومی و رشد قیمت مسکن همواره بر این بازار تاثیرگذار بوده است.
اگرچه نرخ تورم این روزها تک رقمی است و تا حدودی این امید را می‌توان داشت که یکی از مولفه‌‌های رشد نرخ اجاره‌بها کنار رفته است، اما رشد قیمت مسکن که یکبار در اواخر سال گذشته و یکبار هم در اردیبهشت‌ماه امسال پس از نوسانات نرخ ارز رخ داد، این نگرانی را در میان مستاجران ایجاد کرده است که نرخ اجاره‌بها آیا در حد معقولی رشد خواهد کرد یا خیر و آیا ورود دولت به این بازار برای کنترل قیمت عقلانی و درست است؟
بنابراین گزارش،‌ تمامی کارشناسان اقتصادی و مسکن بر این باور هستند، عوامل روانی همواره در فصل نقل و انتقالات بازیگر اصلی رشد نرخ اجاره‌بهای مسکن است و البته رشد تقاضا برای جابجایی و کمبود عرضه مسکن از دیگر دلایل رشد اجاره‌بهای مسکن است.

عوامل موثر بر رشد اجاره‌بها
نظر بهروز ملکی کارشناس مسکن در مورد اجاره مسکن در سال ۹۷ جالب است. وی معتقد است، میانگین رشد قیمت مسکن در ۴ سال گذشته نسبت به سایر اقلام و کالاها عقب‌تر است، اما می‌گوید دو عامل اصلی موثر بر نرخ رشد اجاره مسکن در سال‌جاری نرخ تورم عمومی و رشد قیمت است.
وی با این عنوان که افزایش تدریجی اجاره‌بها از خردادماه قابل انتظار است و این روند قابلیت رشد تا شهریور را خواهد داشت. ملکی افزود: برخلاف ۴ سال گذشته که بازار اجاره مسکن از آرامش نسبی برخوردار بوده پیش‌بینی می‌شود، در فصل نقل و انتقال سال ۹۷ بازار اجاره مسکن برای مستاجران به خصوص تهرانی‌ها سخت باشد.
حال اگر در بهترین حالت و محتمل‌ترین سناریو برای اجاره مسکن رشد ۱۰ تا ۱۵ درصدی باشد، باید اذعان کرد که این رشد از نرخ تورم عمومی نیز عبور کرده است و اگر جو روانی به گونه‌ای باشد که مشاوران املاک در ارائه فایل اجاره عاجز شوند، قطعا رشد بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصدی برای اجاره‌بها پیش‌بینی می‌‌شود.
کاهش عرضه مسکن در چند سال گذشته که ناشی از رکود ۵ ساله بازار مسکن است یک شیوه خطرناک برای سوداگران و برخی مشاوران املاک و حتی مالکان است که بخواهند با این ترفند رشد بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصدی اجاره‌بهای مسکن را کلید بزنند و این جاست که حضور دولت و نهادهای ذی‌ربط برای کنترل اجاره‌بها پیش از پیش ضروری به نظر می‌رسد.
اما اکثر کارشناسان بر این باور هستند که بازار اجاره‌بها کنترل را نمی‌پسندد.
ترابی کارشناس اقتصاد مسکن بر این باور است که هر گاه دولت در تنظیم بازار آزاد نقش و یا دخالتی داشته است، نه تنها باعث کنترل بازار نشده است بلکه دود آتش به پا شده مستقیم به چشم مصرف‌کننده نهایی یعنی مردم رفته است. بازار آزاد بازاری سلیقه‌ای با ویژگی‌های خاص درونی تعریف شده است که در این بازار عرضه و تقاضا حرف اول و آخر را می‌زند.
وی می‌افزاید: به تناسب عرضه کالایی ممکن است قیمت آن افزایش یابد یا برعکس کاهش هم پیدا کند. بازار محلی است که فروشنده کالای خود را با ویژگی‌ها و خصایصی که دارد، در معرض نمایش گذاشته و خریدار هم با توجه به نیاز و سلایقی که دارد کالای خود را در میان انبوه کالاها پیدا و خریداری می‌کند. بنابراین ورود دولت در نرخ گذاری بازاری چون اجاره‌بها می‌توان بی‌ثمر باشد و حتی نتیجه معکوس هم رخ دهد.
به گفته وی، بهترین گزینه که می‌تواند موثر واقع شود اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است. با اجرای این برنامه و با ورود واحدهای مسکونی ساخته شده، عرضه از تقاضا عقب نخواهد ماند و دیگر توجیه سوداگران نمی‌تواند کارساز باشد که چون عرضه پایین است و تقاضا زیاد پس رشد نرخ اجاره‌بها موضوع عادی است.

رشد ۲۶ درصدی نرخ اجاره‌بها
اما گزارش زمستانی بانک مرکزی از اجاره‌بها تا حدودی خطر رشد بیش از حد نرخ اجاره‌بها را به صدا درآورد. بانک مرکزی در گزارش خود اینگونه آورده است که نرخ اجاره‌بهای زمستان ۹۶ نسبت به زمستان ۹۵ افزایش ۲۶ درصدی داشته، اما شواهد در بهار امسال نشان می‌دهد رشد اجاره‌بها همچنان روند صعودی را دنبال می‌کند.
طبق آمارهای بدست آماده از سال ۷۳ تا ۹۳ در تهران ۵۰ درصد و در خراسان رضوی ۳۰ درصد هزینه‌ها صرف مسکن می‌شود و از آنجا که روز به روز بر تعداد مستاجران اضافه می‌شود، این هشدار را به مسئولان می‌دهد که مسکن و به خصوص بازار اجاره‌بها نیازمند یک برنامه‌ریزی مدون برای جلوگیری از رشد بیش از حد قیمت است.
گزارش افزایش تعداد مستاجران به این شکل است که در سال ۶۵ حدود ۷۸ درصد مردم مالک بودند و در سال ۹۰ این تعداد به ۶۳ درصد رسیده و گزارش‌های دیگری حاکی از این است که ۴۰ درصد تهرانی‌ها مستاجر هستند.
آمارهای رشد ۲۶ درصدی اجاره‌بها در زمستان از سوی بانک مرکزی این هشدار را می‌دهد که علی‌رغم آغاز نشدن فصل اجاره وقتی در زمستان با این رشد مواجه می‌شویم باید در تابستان و پس از اتمام ماه مبارک رمضان منتظر رشد بیش از حد اجاره‌بها باشیم.
مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در پاسخ به این سوال که آیا رشد اجاره‌بهای مسکن در حد نرخ تورم رخ خواهد داد گفت: اجاره‌بها همواره تابع قیمت مسکن بوده است پس از آنجا که پیش‌بینی می‌شود وضعیت مسکن در حد نرخ تورم و یا دو درصد بیشتر از این نرخ باشد اجاره‌بهای مسکن هم در حد نرخ تورم رشد خواهد کرد. وی اضافه می‌کند البته علاوه بر تعیین‌کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره‌بها،‌ عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره‌بها تاثیر دارد.
به گفته وی، پس هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد.
اسلامیان کارشناس اقتصاد مسکن در مورد اینکه آیا طرح اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بهای مسکن می‌تواند برای جلوگیری از رشد قیمت‌ها موثر باشد گفت: در خردادماه سال ۹۲ بحث اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بهای مسکن مطرح شد اما به شدت جواب عکس گرفت. وی با بیان اینکه برای ثبات قیمت مسکن و اجاره‌بها محکوم به ساخت مسکن و افزایش عرضه و عقب نماندن از تقاضا هستیم افزود: در سال اول اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بها نرخ ۷ تا ۹ درصد تعیین شد و در تلویزیون و رسانه‌ها اعلام شد که هر مالک یا بنگاهی از این عدد پیروی نکند با او برخورد خواهد شد.
وی ادامه داد: مردم را با اجرای این طرح به خلاف واداشتیم اما مردم الزامی ندیدند که این کار را انجام دهند و اتفاقا اقدام به نوشتن مبایعه‌نامه‌های زیرمیزی کردند پس برای جلوگیری از رشد قیمت اقدامات تنبیهی شاید جواب عکس بدهد و تخلفات پنهانی بیشتر شود، پس بنابراین با برخی اقدامات مثل تقویت عرضه مسکن به خصوص با هدف جایگزینی واحدهای فرسوده و اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه می‌توان به رشد عرضه کمک کرد. فارس

کد مطلب: 104486
 
Share/Save/Bookmark