سالهای سال است که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد به حدی که دست‌اندرکاران و فعالان آن نیز با این روند رکودی خو گرفته‌اند و دیگر نه چشم انتظار تحولی از سوی دولت هستند و نه خود اقدام قابل توجهی دراین راه ارایه می‌دهند.
اما با این وجود و به یمن نرخ تورم موجود در کشور رقم اجاره بها هر سال رشد متوسطی را شاهد است. طبق آمار و مستندات موجود میانگین اجاره بها در شهر تهران در فصل زمستان سال ۱۳۹۵ حدود ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان به ازای هر متر مربع بوده است. این رقم در تابستان ۱۳۹۲ حدود متری ۱۹ هزار تومان بوده است.
همچنین اطلاعات نشان می‌دهد تا بیشترین نرخ اجاره‌بها در مناطق مختلف شهری تهران متعلق به مناطق ۱، ۲، ۳ و ۶(به ترتیب با قیمت معادل ۴۲، ۴۱، ۳۴ و ۳۳ هزار تومان به ازای هر متر مربع) و کمترین اجاره بها متعلق به مناطق ۱۱، ۱۹، ۲۰ و ۱۸ (به ترتیب با قیمت معادل ۱۱.۶، ۱۱.۷، ۱۱.۹ و ۱۲.۵ هزار تومان به ازای هر متر مربع) است.
رشد اجاره بها
از سوی دیگر مقایسه آماری بین بازار اجاره بها در فاصله سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ نشان می‌دهد که این حدود ۳.۴ برابر شده و از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ حدود ۱.۵ برابر شده است. این نشان می‌دهد صرف نظر از رکود یا رونق بازار مسکن، اجاره بها رشد میانگین خود را به طور طبیعی طی می‌کند.
کارشناسان و فعالان بازار مسکن با ارزیابی عواملی همچون قیمت مسکن، نرخ تورم و درآمد خانوار به عنوان شاخص‌های تاثیرگذار درنرخ اجاره بها از رشد ۱۱.۵ درصدی آن خبر می‌دهند اما در مقابل متولیانی هستند که این رقم را غیرواقعی دانسته و اعلام می‌کنند که این رشد بین ۷ تا ۱۰ درصد بوده است.
هرچه که هست این روزها با پایان یافتن فصل امتحانات و آغاز فصل تابستان براساس تقویم کاری هرساله و البته به پایان رسیدن ماه مبارک رمضان؛ تقاضا برای جابه جایی‌ها با رشد قابل توجهی روبرو خواهد شد و خود این مساله نیز می‌تواند بر رشد قیمتی بیشتر از این رقم‌ها دامن بزند. کارشناسان و فعالان این عرصه در ارزیابی چنین روندی در بازار مسکن آن را به عوامل گسترده‌ای نسبت می‌دهند؛ عواملی که از نرخ تورم یاد شده در جامعه آغاز شده و به بی‌توجهی و اعمال سیاست‌های متناقض دولتمردان در بازار مسکن ختم می‌شود. سیاست‌هایی که نه تنها مربوط به بازار اجازه که بازار خرید و فروش را هم تحت‌الشعاع قرار داده و هر روز بیشتر از دیروز بازار ملک را در رکود و رخوت غوطه‌ور می‌کند.
سیاست تورمی یا غیر تورمی
در همین راستا روز گذشته سخنگوی دولت اعلام کرد: سیاست دولت برای رونق بازار مسکن، سیاست خروج غیرتورمی این بخش از رکود است و به طور طبیعی رونق بازار مسکن با گرانی کاذب به دست نمی‌آید.
وی با ذکر این مثال که اگر میزان وام مسکن حدود ۲۰میلیون تومان افزایش یابد اما تدابیری برای کنترل بازار مسکن اتخاذ نشود به نحوی که مردم مجبور شوند ۵۰ میلیون تومان بابت گرانی کاذب و جدید مسکن پرداخت کنند مدعی شد افزایش وام مسکن ارزشی ندارد و تنها باعث می‌شود به اقشار کم درآمد جامعه برای خانه‌دار شدن فشار اقتصادی بیشتری وارد شود.
رئیس سازمان برنامه و بودجه این نکته را مطرح کرد که نیاز جمعیت جوان کشور به مسکن این ضرورت را ایجاب می‌کند برنامه‌ها برای خانه‌دار شدن مردم و رونق بازار مسکن به نحوی اجرایی شود که مردم پولی بابت افزایش کاذب قیمت مسکن پرداخت نکنند و در بازار عرضه و تقاضای متعادل باشد.
این گفته‌های نوبخت درحالی مطرح می‌شود که درتمام این سالها سیاست‌های اتخاذ شده از سوی دست اندرکاران نه تنها راهگشای این مشکلات نبوده بلکه راه را برای سایر موارد مسدود کرده‌است و ماحصل آن این است که همچنان افراد از داشتن یک خانه حتی با متراژ پایین به عنوان تیر خلاصی یاد می‌کنند.
خالی از اجرا
نگاهی گذرا به روند کنونی بازار مسکن نشان می‌دهد که برنامه‌ها و سیاست‌ها تدوین شده برای این مهم تا کنون اثر گذار نبوده و یا اینکه درست اجرا نشده است که اگر می‌شد این بازار تا این حد آشفته نبود.
البته درکنار این موارد باید به تصمیمات جدیدی که متولیان بدون کارکارشناسی می‌گیرند نیز اشاره داشت چرا که این تصمیمات به گفته کارشناسان تنها باری بر دوش رکود کنونی هستند و نمی‌تواند این زخم کاری را درمان کند.
شاید نمونه عینی این مساله اخذ مالیات بر مبنای فرمول جدید باشد که هیات دولت طی روزهای اخیر آن را مصوب کرده است و به زودی اجرایی خواهد شد.
هفته گذشته هیات دولت؛ فرمول جدید دریافت «مالیات از ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز» از سازنده‌ها را به تصویب رساند که براساس آن «تغییر پایه» جایگزین «ارزش منطقه‌ای ملک»، «سود سازنده» در فرمول مالیات بر ساخت مسکن می‌شود و پیرو آن اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز، متناسب با طبقه‌بندی سازنده‌ها در سه گروه فعال ساختمانی، مشمول پرداخت مالیات معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد سود حاصل از فروش، خواهد شد.
به گفته کارشناسان بازار مسکن؛ این مالیات با تمام مالیات‌هایی که تاکنون در حوزه نقل و انتقال املاک گرفته می‌شد، متفاوت است به این معنا که در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، به جای آنکه مانند سایر فرمول‌های موجود در حوزه نقل و انتقال ملک، «ارزش معاملاتی» یا «قیمت منطقه‌ای» واحدهای مسکونی مبنای محاسبه میزان مالیات قرار بگیرد، «میزان سود حاصله از ساخت و ساز مسکن» برای سازنده‌ها ملاک تعیین مالیات در زمان «اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز» قرار خواهد گرفت.
سازنده‌ها در قالب این مصوبه باید تا «یک‌چهارم» از سود حاصل از پروژه‌های ساختمانی خود را در جریان اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز بابت مالیات به دولت پرداخت کنند. این مالیات تا قبل از این مصوبه براساس «۱۰ درصد ارزش معاملاتی» یا قیمت منطقه‌ای مسکن محاسبه می‌شد.
با وجوداین نکته اصلی در میان تمام این قوانینی که باید اجرا شود و نمی‌شود و یا این قوانین که نوپا هستند و هر روز به یک شکل نقش‌آفرینی می‌کنند. اصلی‌ترین سوال آن است که اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به کجا رسید که حال دولت دل در گرو تغییر فرمول محاسبه مالیات خانه‌های نوساز و ... بسته است و هر روز شکل جدید از مالیات را نمایان می‌کند.
