کارشناسان بازار مسکن معتقدند ترویج اجارهداری حرفهای مسکن هیچ نقشی در کاهش قیمت مسکن نداشته و دولت به جای کاهش قیمت؛ افزایش عرضه را با تشویق به عرضه خانه خالی پیش میکشد.
به گزارش مهر، اخیرا تعدادی از تئوریسینهای اقتصادی دولت موضوع اجارهداری حرفهای مسکن را پیش کشیده و خواهان ایجاد شرکتهای مخصوص برای رهن و اجاره مسکن شدهاند. استدلال این افراد برای تشکیل شرکتهای فوقالذکر، دو موضوع «امکان ورود خانههای خالی به بخش مسکن» و نیز «از سرمایهای خارج شدن کالای مسکن و تبدیل شدن آن به کالای مصرفی» است که نتیجه هر دوی این مباحث، امکان ایجاد تعادل در بازار مسکن و جلوگیری از افزایش قیمتهاست. همچنین از منظر این تئوریسینهای اقتصادی طرفدار بازار آزاد، ترویج اجارهداری حرفهای مسکن میتواند از احتکار مسکن جلوگیری کرده و با توجه به اینکه در سال آینده احتمال بازگشت رکود مسکن (در حوزه خرید و فروش) پیشبینی میشود، با استفاده از این روش (اجارهداری حرفهای) بخش بیشتری از واحدهای مسکونی موجود وارد چرخه مصرف میشوند که در نتیجه، میتواند از سنگینی رکود مسکن بکاهد.
بازار اجارهداری حرفهای
حسین عبدهتبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی در همایشی با موضوع بررسی آینده بخش مسکن با تشریح «ویژگی پرش قیمت مسکن در بهمنماه»، اعلام کرد: پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت در بهمنماه ناشی از تداوم رکود طی سالهای متوالی، رشد منفی قیمت واقعی مسکن، تورم انتظاری و کاهش رفتارهای سفته بازانه بوده است، بنابراین این پرش قیمتی برای سال آینده قابل تداوم نیست. وی افزود: هرچند در صورتی که سرمایهگذاران ساختمانی نسبت به اولویت بخشی به الگوی کوچکسازی در بازار مسکن و پاسخ به تقاضای غالب در این بازار در حجم مناسب اقدام نکنند، بازار مسکن از این ناحیه آسیبپذیر خواهد شد.
به گفته عبده تبریزی، این درحالی است که هنوز هم در بازار املاک تجاری و مسکن لوکس حباب قیمتی وجود دارد. وی در عین حال بازار اجاره مسکن را به عنوان یک فرصت جدید برای سرمایهگذاران به واسطه راهاندازی بازار اجارهداری حرفهای مورد تاکید قرار داد.
موانع خانهدار شدن
افشین پروینپور عضو شورای عالی مسکن دولت دهم درباره آثار اجارهداری حرفهای و آثار آن در اقتصاد کلی کشور از یکسو و نیز بخش مسکن از سوی دیگر، با بیان اینکه صنعت اجارهداری در کشور ما حرفهای نیست گفت: در کشورهای دیگر شرکتهای حرفهای پیشرو در صنعت اجارهداری مسکن وجود دارد و فعالیت آنها به این شکل است که موجر و مستأجر با هم ارتباط مستقیم ندارند. به این معنا که هم فردی که دنبال اجاره مسکن است به سراغ این شرکتها میرود و هم فردی که مالک است برای اجاره دادن واحدهای مسکونی خود به این شرکتها مراجعه میکند.
وی ادامه داد: وجود چنین شرکتهایی سبب میشود تا موجر و مستأجر هیچگونه ارتباط مستقیمی با یکدیگر نداشته باشند همچنین در این صنعت، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی به صورت بلندمدت است. بنابراین همه دعواهای حقوقی نیز برعهده همین شرکت است و قراردادها به گونهای نیست که مالک شخصا بخواهد از مستأجر شکایت کند. همه تضامین لازم را هم شرکت فعال در این صنعت از متقاضی اجاره واحد مسکونی، دریافت خواهد کرد.
کارشناس مسکن افزود: ترویج این مسأله (اجارهداری حرفهای مسکن) تأثیری در تثبیت یا کاهش قیمت مسکن (خرید و فروش) ندارد. این یک روال حرفهای است که کارها را آسان میکند. اگرچه صنعت اجارهداری حرفهای اقدام مثبتی است اما نباید از آن برداشت اشتباه داشت. وی با اشاره به اظهارات اخیر برخی کارشناسان مسکن و مسئولان این حوزه مبنی بر امکان بازارپذیر کردن خانههای خالی و درنتیجه تثبیت یا کاهش قیمت مسکن با استفاده از ورود این واحدها به بازار اجارهداری حرفهای مسکن گفت: این کار باعث از بین رفتن سوداگری در بخش مسکن نمی شود.
تورم غیرقابل پیشبینی
وی درباره داشتن نگاه اقتصادی به مسکن در کشور ما افزود: ما در ایران دو نوع تورم داریم که شامل تورم عمومی در کل اقتصاد و نیز تورم مسکن میشود. این موضوع سبب میشود کسانی که در ایران مستأجر هستند، مرتبا با گذشت زمان، زیان میبینند و ادامه وضعیت مستأجری سبب ضرر اقتصادی به خانوار میشود. به معنای دیگر تورم عمومی اقتصاد سبب میشود تا از ارزش پولی که به عنوان ودیعه نزد مالک (موجر) دارند مرتبا کاسته شود از سوی دیگر تورم بخش مسکن هم سبب میشود تا از خرید واحد مسکونی ناتوان تر شوند. ضمن اینکه به دلیل بالا بودن اجاره ها، امکان پس انداز برای خرید مسکن نیز ندارند.
مدیرگروه مطالعات مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت تصریح کرد: مجموعه این اتفاقات باعث میشود خانوارها از هیچ تلاشی برای خانهدار شدن دریغ نکنند. به معنای دیگر خانوارهای ایرانی حاضرند هر سختی را به جان بخرند تا بتوانند صاحب مسکن شوند. این نشان میدهد تمایل به مالک شدن در ایران علاوه بر ریشههای فرهنگی، دلایل اقتصادی هم دارد. این در حالی است که در کشورهای پیشرو در حوزه اجارهداری حرفه ای، از آنجایی که تورم یا وجود ندارد یا بسیار پایین است، امکان عقد قراردادهای بلندمدت اجاره مسکن وجود دارد. ولی به دلیل غیر قابل پیش بینی بودن تورم عمومی و تورم مسکن در ایران، امکان انعقاد قراردادهای بلندمدت اجاره مسکن وجود ندارد.
وی راهحل کنترل تورم مسکن را ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا عنوان و اظهار کرد: باید شرایط عرضه مسکن به گونهای باشد که هر متقاضی بالقوه خرید مسکن بتواند در اسرع وقت به واحد مسکونی میان قیمتی دسترسی داشته باشد. این متقاضیان هم میتواند شامل مستأجرانی که مایلند خانهدار شوند، باشد و هم میتواند زوجین جوان و خانه اولیها را دربربگیرد. در حال حاضر نوسازی بافتهای فرسوده بهترین روش برای تولید و عرضه مسکن به تعداد زیاد است تا همه تقاضاهای خرید را پوشش دهد. در این صورت است که خانوارها این امکان را دارند تا با شرایط آسان و در شرایط تثبیت اقتصادی صاحب خانه شوند.
اجارهنشینی در ایران اجباری است نه انتخابی
به گفته پروینپور بالا بودن عرضه مسکن هم سبب حذف سفته بازی و دلالی در بخش مسکن میشود هم حباب قیمتی را از بین میبرد و هم دیدگاه عمومی درخصوص سرمایهای بودن ملک را تعدیل میکند. منطقی شدن قیمت مسکن در سایه بالا بودن عرضه، از سوی دیگر این شرایط را نیز فراهم خواهد کرد که هر خانوادهای با هر سطح درآمدی بتواند میان خانهدار شدن یا مستأجر بودن را به راحتی انتخاب کند. ولی در حال حاضر اجارهنشینی در ایران اجباری است نه انتخابی؛ چون بخش زیادی از مردم علاقه مندند مالک باشند ولی به دلیل غیرمنطقی و حبابی بودن قیمت مسکن، نمی توانند از اجارهنشینی به سمت مالکیت تغییر وضعیت بدهند.
وی تأکید کرد: بنابراین این اظهارات که توسعه اجارهداری حرفهای میتواند در کاهش یا تثبیت قیمت مسکن مؤثر باشد به هیجوجه صحبت درستی نیست. دولت باید با استفاده از روشهای مختلف از افزایش ناگهانی و جهشی قیمت مسکن که عمدتا قابل پیشبینی هم نیست و با کوچکترین رونقی در بازار، شاهد افزایش ناگهانی مسکن هستیم، جلوگیری کند تا مردم بتوانند خانهدار شوند نه اینکه اجارهداری حرفهای را به بازار خرید و فروش مسکن پیوند بدهند.