بررسی لایحه جدید مالیاتی دولت نشان میدهد، برای املاک دو نوع مالیات مستقل سالانه و عایدی لحاظ شده است که مالیات عایدی املاک شامل هیچ گونه معافیتی نیست. لایحه اصلاح برخی مواد قانون مالیاتهای مستقیم از سوی وزارت اقتصاد به دولت ارائه شده است، در این لایحه در خصوص مسکن دو نوع مالیات متفاوت لحاظ شده است. بر اساس ماده ۴ لایحه تنظیمی وزارت اقتصاد، نرخهای مالیات بر عایدی بر اساس مدت تملک عبارت است از یک سال و کمتر ۲۵ درصد، بیش از یکسال تا شش سال به ازای هر سال معادل ۲.۵ واحد درصد نرخ مذکور کاهش می‌یابد و برای هفت سال و بیشتر این نرخ حدود ۱۰ درصد می‌باشد. همچنین بر اساس ماده ۱۳ لایحه جدید دولت، کلیه مالکین نسبت به جمع ارزش روز املاک مسکونی خود و فرزندان صغیر تحت تکفل خود در پایان هر سال مجموع ارزش آنها بیش از ۵ میلیارد تومان باشد تا مبلغ ۷ میلیارد تومان نسبت به کل ارزش مشمول یک در هزار مالیات میباشند. این روند به صورت پلکانی ادامه داشته و به نسبت مازاد ۴۰ میلیارد تومان شش در هزار مالیات ستانده میشود.
بر این اساس برای مالیات عایدی املاک هیچ گونه معافیتی لحاظ نشده است اما برای مالیات سالانه املاک معافیت ۵ میلیارد تومانی در نظر گرفته است.
سهم معاملات دلالی در بازار مسکن
گفتنی است، جدای از درامدزایی مالیاتی هدف از وضع مالیات بر عایدی سرمایه حذف سوداگری در بازار معاملات املاک است، بر این اساس در ایران بسیاری از معاملات که متاسفانه حجم و سهم آن نیز مشخص نشده مربوط به فضای دلالی و سوداگری است. در واقع در بازار ملک و مسکن کشور سه نوع مصرف حقیقی، سرمایه‌ای و سوداگری وجود دارد که بایستی این لایحه بتواند تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری را از بازار حذف کرده و تقاضای حقیقی خرید مسکن را تقویت کند.
در واقع وضع این نوع مالیات نباید به گونه ای باشد که منجر به کاهش رونق بازار مسکن شود. توجه داشته باشیم که اشتباهات کوچک در تنظیم لایحه میتواند نه تنها رکود را در بازار مسکن افزایش دهد بلکه نوعی افزایش قیمت ناشی از کاهش عرضه را نیز در پی داشته باشد.
در لایحه وزارت اقتصاد، برای خرید و فروشهای کمتر از یک سال ۲۵ درصد مالیات لحاظ شده که احتمالا هدف از این بند بخش سودگری و سرمایه‌ای بازار است اما در قسمت آخر برای تغییرات بیش از ۷ سال نیز ۱۰ درصد مالیات در نظر گرفته شده که عملا در این بخش عرضه و تقاضاهایی که میتواند شامل متقاضیان واقعی بازار مسکن اعم از خانه اولیها و تعویض کنندگان مسکن را دچار مشکل کند.
لزوم توجه وزارت اقتصاد به تجربه لایحه مالیاتی
با توجه به سابقه قبلی وضع مالیات برعایدی مسکن در سال ۹۴ و واکنش عجیب مجلس که در نهایت منجر به پس گرفتن لایحه از سوی علی طیب نیا شد بایستی وزارت اقتصاد و دولت در بخش حمایت از تقاضای واقعی بازار مسکن تغییراتی در لایحه اعمال کنند. بر این اساس نباید متن لایحه به گونه ای باشد که احیانا به این بهانه، در زمان تصویب در مجلس، کل پیشنهاد مالیات ستانی از عایدی سرمایه مسکن، با هدف مبارزه با سوداگری و تقاضای کاذب در حاشیه قرار گیرد.
دولت در آخرین بررسیها و قبل از تصویب نهایی بایستی شفاف کند که از طریق کدام سازو کار تقاضای واقعی را از تقاضاهای کاذب و سوداگرایانه تشخصی میدهد.
به عبارت دیگر سوالی که بایستی به آن پاسخ شفاف داده شود این است که آیا تقاضای واقعی نیز مشمول مالیات عایدی میشود یا خیر؟ در واقع اگر هدف از این لایحه تنظیم بازار مسکن و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضاست به کدام روش از متقاضیان واقعی بازار مسکن حمایت خواهد شد.
نقاط ضعف و قوت مالیات بر عایدی املاک
کارشناس اقتصادی با بیان اینکه بهتر است نرخ مالیات بر عایدی املاک از ۳۵ درصد شروع شود، گفت: در لایحه دولت، تبصره ای برای برخورد با راه های فرعی معاملات ملک پیش بینی نشده است.
وحید عزیزی در مورد پیش بینی وزارت امور اقتصادی و دارایی از مالیات بر عایدی در لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، اظهار داشت: بعد از چندین سال که دولت با وضع مالیات بر عایدی سرمایه به ویژه املاک مخالفت می‌کرد، بالاخره پذیرفت که چنین مالیاتی ضروری است و در لایحه مالیاتی خود، این موضوع را گنجاند.
این کارشناس اقتصادی افزود: یکی از نکات مهم در این لایحه مربوط به پیش بینی نرخ مالیات است. اگر بازده نگهداری ملک یا فاصله خرید و فروش ملک یک سال یا کمتر از یک سال باشد نرخ مالیات ۲۵ درصد است و این نرخ تدریجاً کاهش می‌یابد تا اینکه اگر مدت تملک ۷ سال یا بیشتر باشد نرخ ۱۰ درصدی اعمال میشود.
وی ادامه داد: با توجه به اینکه نرخ مالیات پیش بینی شده برای تملک بالای ۷ سال کاهشی در نظر گرفته شده است، مالکان را تشویق می‌کند تا ملک را برای بلندمدت اجاره دهند. در واقع اگر ملک اضافی می خرند حداکثر تا ۷ سال مجبور به اجاره دادن ملک شوند و بازار از این اجاره دادن یک ساله و دو ساله نجات پیدا می‌کند.
عزیزی تصریح کرد: اگرچه به نظر من باید بین سال اول تا هفتم نیز نرخ کاهش نیابد و از همان ۷ سال به بعد نرخ مالیات کاهشی می‌شد. وی با اشاره به معافیت‌ها گفت: اولین انتقال اشخاص در هر سه سال میتواند معاف باشد این روش بدی نیست جلوی سرعت سفته بازی را می‌گیرد اما اگر به این شکل پیش بینی می‌شد که «هر فرد یک ملک را به عنوان ملک اصلی معرفی می‌کرد و یا ملکی می خرید و جایگزین این ملک اصلی می‌کرد و این ملک همیشه معاف محسوب می‌شد و از آن طرف ملک‌های دیگر فرد همه مشمول مالیات می‌شدند، به عدالت نزدیک تر بود و آثار تنظیمی بهتری داشت.»
پیشنهادات برای نرخ مالیات بر عایدی املاک
این کارشناس اقتصادی درباره کارساز بودن ارقام پیش بینی شده برای مالیات بر عایدی املاک در لایحه دولت تصریح کرد: این نرخ باید به گونه‌ای تنظیم شود که نرخ مالیات بین سالهای چهارم و پنجم کمتر از ۲۰ درصد نباشد تا هم اثر تنظیمی داشته باشد و هم نگهداری ملک به صورت خالی، از صرفه بیفتد. البته مجلس میتواند نرخ‌ها را مؤثر تر کند. وی گفت: در واقع به نظر من نرخ مالیات بر عایدی املاک باید از ۳۵ درصد شروع شود زیرا کسی که کمتر از یکسال پس از خرید ملک، اقدام به فروش می‌کند به اقتصاد ضربه شدیدتری می‌زند؛ از سویی دیگر نرخ مالیات بر شرکت‌های تولیدی ۲۵ درصد است بنابراین نرخ مالیات این کار غیرمولد باید بیشتر از شرکت‌ها باشد.
عزیزی افزود: البته احتمالاً نکته‌ای را در این لایحه در نظر گرفته اند آن هم اینکه اگر همزمان در این لایحه مالیات بر مجموع درآمد اشخاص اجرایی شود، نرخ مالیات بر درآمد شرکت‌ها کاهش می‌یابد که در این صورت نرخ ۲۵ درصدی برای مالیات بر عایدی املاک میتواند خوب باشد.
این کارشناس اقتصادی به خلأ لایحه اشاره کرد و گفت: در حال حاضر راه‌های فرعی برای معاملات داریم به این صورت که می‌توانند به جای انتقال قطعی از وکالتنامه استفاده و یا قراردادهایی مثل هبه و صلح منعقد کنند. در طرح مجلس پیش بینی شده بود که چگونه جلوی این موارد گرفته شود اما این موضوع در لایحه دولت لحاظ نشده است و ضعف لایحه همین جاست.
وی یادآور شد: در مجموع حرکت به سمت اخذ مالیات بر عایدی املاک خوب است و مأخذ درستی هم در نظر گرفتند، حال اینکه نرخ‌ها را در مجلس می‌توان مؤثرتر کرد.
در لایحه دولت نرخهای مالیات بر عایدی بر اساس مدت تملک به شرح زیر پیش بینی شده است:
- یک سال و کمتر ۲۵ درصد
- بیش از یک سال تا ۶ سال به ازای هر سال معادل ۲.۵ واحد درصد نرخ مذکور کاهش می‌یابد.
-۷ سال و بیشتر ۱۰ درصد.
